Petição Inicial de reparação de danos por má-fé da imobiliária

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL.










FULANA, brasileira, separada judicialmente, bancária, RG sob o n° YYYYYYYYYYY, IFP/RJ, CPF sob o n° XXXXXXXXXXXXX e BELTRANA, brasileira, solteira, advogada, OAB/RJ UUUUUU, inscrita no CPF sob o n.º WWWWWWWWWW, ambas domiciliadas na Rua dos Açais, s/n, apto 89, Pato Fundo, Rio de Janeiro/RJ., por sua advogada – que, para os fins do art. 39 do Código de Processo Civil, indica como endereço o do seu escritório localizado à Rua Dr. Octávio Kelly, 23, Tijuca, Rio de Janeiro/RJ – vêm, à presença de Vossa Excelência, para, com todo o respeito e acatamento, propor


AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER c/c INDENIZAÇÃO DE DANOS com ANTECIPAÇÃO DE TUTELA



em face de IMOBILIARIA, localizada na Rua dos Arapongas, 54, Campo Grande, pelos fatos e fundamentos que passa a expor:


DOS FATOS

As AUTORAS através de anúncio publicado no Jornal O DIA na internet tomou conhecimento da venda do imóvel na Alameda, pelo valor total de R$ 87.000,00.

Interessadas no imóvel, ligaram para o número, indicado no anúncio, pertencente a imobiliária ora RÉ. Foi marcada visita ao apartamento no dia 26 de junho, que, após visto, sendo do gosto das AUTORAS, e mediante a garantia da imobiliária de que teria a exclusividade da venda do imóvel e que este estaria livre e desembaraçado de quaisquer dívidas, ônus ou gravame, judicial ou extrajudiciais, além de estar quites de impostos e taxas de qualquer natureza inclusive com obrigações prediais, condominiais e fiscais.

Como seria utilizado o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) da primeira AUTORA na transação, seria imprescindível que o imóvel estivesse totalmente regularizado e sem dívidas, sendo certo que o corretor garantiu tal condição, afirmando que podíamos confiar nele, pois é pessoa experiente e estabelecida, intermediando a venda de imóveis há mais de 20 anos.

Informou, ainda, o corretor que a proprietária do imóvel, não aceitaria ofertas para que houvesse diminuição no valor de venda do imóvel.

Assim sendo, foram aceitos os termos exigidos pelo corretor e na mesma data assinada uma proposta de compra nas condições impostas pelo corretor, que dizia estar agindo em conformidade com a vontade da proprietária, quais sejam: R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de sinal e o saldo do preço de R$ 49.000,00 (quarenta e nove mil reais) em dinheiro mais R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais) através do FGTS.

Foi ainda, neste ato, exigido da primeira AUTORA a assinatura de uma nota promissória no valor de R$ 10.000,00, que deveria ser substituída no dia seguinte (27 de junho de 2007) por um TED para a conta corrente do corretor , que se dizia, inclusive dono da imobiliária. Contudo, por medida de segurança, foi solicitada à ré a substituição do TED por um cheque entregue corretor citado.

Neste momento foi entregue ao citado corretor os documentos necessários para que houvesse a liberação do FGTS, quais sejam: Cópias da carteira de identidade, CPF, certidão de casamento, comprovante de residência, carteira de trabalho, declaração de imposto de renda e PIS, eis que segundo ele o negócio já estaria fechado.

Com a perspectiva de que a proprietária do imóvel assinasse o compromisso de venda, já que segundo a imobiliária as condições estariam todas de acordo com sua vontade, a segunda AUTORA providenciou a transferência do valor de R$ 10.000,00 que estavam em uma aplicação financeira para a conta-corrente (emissor do cheque), o que gerou tarifas bancárias, além de perda de remuneração da aplicação.

Não obstante as AUTORAS terem cumprido todas as exigências impostas pela RÉ, o corretor além de não conseguir a assinatura da proprietária, tornou-se pessoa de difícil acesso, e, quando encontrado e questionado sobre o negócio, fornece respostas evasivas e duvidosas.

Como se não bastasse todo o transtorno e estresse causado pelas respostas desencontradas da imobiliária, esta passou a exigir da autora para o fechamento do negócio o valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de sinal, bem como que o valor de compra do apartamento passasse para R$ 88.000,00 (oitenta e oito mil reais).

Além disso, ao passar em frente ao apartamento em questão, a autora deparou-se com um anúncio na janela com o nome e telefone de uma outra imobiliária. Temerosa de que o apartamento fosse vendido para mais de uma pessoa, a autora telefonou para o número indicado, sendo informada pelos corretores que o imóvel estaria sendo vendido por R$ 100.000,00 (cem mil reais) e que teria uma dívida condominial no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), que inclusive já estaria sendo cobrada judicialmente e em fase de execução, sendo possível até que o imóvel fosse levado a leilão em breve, já estando o departamento jurídico da imobiliaria cuidando do processo.

Mister salientar que diante de tais fatos, a autora ligou para o CRECI-RJ com a finalidade de verificar se o corretor teria o registro obrigatório para o exercício da profissão, tendo recebido resposta negativa de tal conselho.

Tentaram as AUTORAS de várias maneiras solucionar os problemas causados pela imobiliária RÉ, porém nada foi resolvido, e ainda causa grandes transtornos psicológicos, de vez que as AUTORAS viram-se depois de semanas sem a devida aceitação da proprietária do imóvel e com o dinheiro retirado da aplicação financeira, bem como com o risco de perder o sinal.

Ademais, Ré NÃO LOCALIZOU O CHEQUE DA AUTORA.

A Ré ERROU em vários aspectos, vez que anunciou o imóvel como exclusivo, firmou proposta com a primeira AUTORA, recebeu um cheque no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) como sinal e depois de firmado compromisso muda proposta para sinal de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), bem como aparece dívida condominial no valor de R$ 15.000,00, conforme doc. (anexo).

Com isso, e insatisfeita pelas inúmeras promessas feitas e nenhuma cumprida, resolveu a AUTORA, ajuizar a presente, tendo em vista que seu cheque no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) continua em posse da Ré que tenta de todas as maneiras protelar a venda do imóvel.

Resta claro que os prejuízos suportados pelas AUTORAS foram inúmeros. Em verdade o que houve foi uma seqüência de erros e total descaso com as AUTORAS, sendo culpa exclusiva da imobiliária RÉ.

Trata-se de flagrante erro na prestação de serviços, pois não foram observadas as devidas cautelas no momento do oferecimento do imóvel às AUTORAS, que acabaram descobrindo a existência da dívida por meio de outra imobiliária estranha à lide, que demonstra, por óbvio, o que se segue:

1- causou as autoras danos morais, de vez que, a Ré não cumpriu até o momento com o que fora propagado, bem como se recusa a devolver o cheque do sinal, provocando nas AUTORAS desequilíbrio no seu estado emocional, angústia, constrangimentos, contrariedade, sentimento de impotência e humilhação;

Os elementos contidos nos autos levam à conclusão de que as AUTORAS não desistiram do negócio, tendo em vista que efetivaram o pagamento do sinal e diligenciaram a entrega da documentação a RÉ para que houvesse a liberação do FGTS. A RÉ é que até a presente data permaneceu inerte, gerando dano às AUTORAS, não tendo agido o corretor com a diligência e a prudência que o negócio requer, não tendo nem ao menos informado às AUTORAS sobre as dívidas do imóvel, afastando-se da boa-fé que dele seria esperada.

Assim, os prejuízos suportados – caso claro em questão – onde, apesar da intenção e da conduta efetiva das AUTORAS no sentido solucionar a questão e verem seu direito sendo respeitado, de acordo com a jurisprudência dominante, traduz-se efetivamente em dano.

E é exatamente desses prejuízos que pretendem as AUTORAS serem ressarcidas com esta ação.

DO DIREITO

O Código Civil, prevê, em seus artigos 1.095 à 1.097, de forma cogente, a questão das Arras. Estas, são consideradas, primeiramente, como sinal do negócio, mas o eixo norteador deste artigo, vai além do simples sinal e confirmação do negócio, transformando este numa cláusula penal, na hipótese de descumprimento ou arrependimento de uma das partes.

2005.001.06509 - APELACAO CIVELDES. ELISABETE FILIZZOLA - Julgamento: 10/05/2005 - SEGUNDA CAMARA CIVEL
PROPOSTA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ARRAS. NÃO CONCLUSÃO DO NEGÓCIO POR DEFICIÊNCIA DE DOCUMENTAÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA E DO PROPRIETÁRIO. PERDAS E DANOS. Versa a controvérsia sobre rescisão de proposta de compra e venda e a conseqüente restituição do sinal pago, despesas e ressarcimento de danos, tendo em vista a existência de irregularidades na documentação do imóvel, que não foi aceita pelo agente financiador. A preliminar argüida pelo segundo Apelante não merece amparo, uma vez que a apelação interposta contra sentença definitiva devolve ao conhecimento do órgão ad quem o mérito da causa, em todos os seus aspectos, ainda que a sentença apelada não tenha examinado todo o conteúdo da lide, não sendo necessário que o Juízo a quo tenha esgotado a matéria de mérito. Incidência do disposto nos artigos 515, §§1º, 2º e 3º do Código de Processo Civil. A relação jurídica existente entre a imobiliária e o proprietário do imóvel não diz respeito àquele que pretende efetuar a compra do imóvel, podendo o 2º Réu postular pelas vias próprias o ressarcimento dos danos que alega ter sofrido. Os elementos contidos nos autos levam à conclusão de que a autora não desistiu do negócio, tendo em vista que efetuou o pagamento do sinal e diligenciou a obtenção da carta de crédito junto à PREVI-RIO. Se houve desistência posterior, o motivo foi o não cumprimento das exigências por parte dos réus. O corretor deve exercer a mediação com a diligência e a prudência que o negócio requer, prestando ao cliente os devidos esclarecimentos acerca do risco do negócio. Como salienta a ilustre Juíza sentenciante, o 2º Réu é responsável solidário, pois, ao valer-se dos serviços profissionais da 1ª Ré, obriga-se por qualquer dano que esta cause a terceiros de boa-fé, na forma do artigo 1.521 do Código Civil de 1.916, vigente à época da avença. O reconhecimento da responsabilidade dos Réus pela não conclusão do negócio impõe a devolução do valor relativo aos gastos com as certidões. Os danos materiais, relativos aos gastos da Autora com aluguel de imóvel para moradia, não foram comprovados, sendo certo, ainda, que a Autora pagou, apenas, um sinal para aquisição do imóvel e o contrato de compra e venda sequer se iniciou, não podendo arcar os Réus com o pagamento dos alugueres. DESPROVIMENTO DOS RECURSOS.

DA FIXAÇÃO DO VALOR INDENIZATÓRIO

Em situações como a presente, para o cálculo do quantum da indenização, devem ser observadas as condições pessoais de quem requer.

Conforme erudito Magistério do Magistrado Eduardo Fagundes:

"No campo da reparação moral constitui palmar contradição pretender buscar perfeita equivalência econômica entre o dano e a quantia que foi arbitrada a título de compensação ou satisfação simbólica, eis que, a reparação do dano moral na realidade nada repara e sim compensa, o que por si só basta para reprimir a ilicitude do ato e propiciar à vítima uma sensação de bem-estar pela penalidade do lesionador e, pela possibilidade compensatória que a garantia paga haverá de oferecer-lhe, em nosso mundo”.

Neste sentido preleciona MARIA HELENA DINIZ (Curso de Direito Civil Brasileiro, 7º vol., 9ª Ed. Saraiva), ao tratar do dano moral, ressalva que a reparação tem sua dupla função, a penal "constituindo uma sanção imposta ao ofensor, visando a diminuição de seu patrimônio, pela indenização paga ao ofendido, visto que o bem jurídico da pessoa (integridade física, moral e intelectual) não poderá ser violado impunemente", e a função satisfatória ou compensatória, pois "como o dano moral constitui um menoscabo a interesse jurídico extrapatrimoniais, provocando sentimentos que não tem preço, a reparação pecuniária visa proporcionar ao prejudicado uma satisfação que atenue a ofensa causada."


Restou amplamente demonstrado que as AUTORAS, enquanto consumidoras, vêm experimentando, desde a seqüência de erros na prestação do serviço, evidente FRUSTRAÇÃO, DESGASTE, DESCONFORTO E IRRITAÇÃO, ensejando-lhe perfeitamente a exigência de ter seus DANOS EXTRAPRATIMONIAIS arcados pela Ré.

A indenização deve representar uma punição para o infrator, capaz de desestimulá-lo a reincidir na prática do ato ilícito e deve ser capaz de proporcionar ao ofendido um bem estar psíquico compensatório do amargor da ofensa, pelo que, a indenização fixada está em patamar condizente com o dano sofrido.

Induvidosas, pois, a procedência da pretensão das AUTORAS, já que prejudicadas foram elas unilateralmente, de vez que, procurou todas as vias para ter uma solução amigável e até hoje sem a devida solução.

DO PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA
O artigo 273, inciso I, do Código de Processo Civil, reza que:
“O juiz poderá, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e:
I - haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; ou(...);
Inegável, outrossim, a existência do pressuposto do periculum in mora, haja vista que a RÉ não conseguiu concretizar a venda prometida e ainda se recusa a devolver o cheque dado a título de arras.

DO PEDIDO

Considerando que concorreu a imobiliária RÉ para os prejuízos suportados pelas AUTORAS, é a presente para requerer a Vossa Excelência:

1- designação de audiência de conciliação, instrução e julgamento;

2- a citação da empresa RÉ;

3 -Seja deferida a ANTECIPAÇÃO DE TUTELA visando a devolução do cheque;

4 - a inversão do ônus da prova, com fulcro no art.6º VIII da Lei nº8078/90;

5- seja a RÉ a final condenada:

Ø ao pagamento – a título de indenização por danos morais e materiais – do valor referente a 40 (quarenta) salários mínimos vigentes, pelos prejuízos suportados pelas AUTORAS tudo com juros de mora e correção monetária;

Ø e ônus da sucumbência arbitrados os honorários em 20% do valor da condenação.


Requerem as AUTORAS produção das provas em Direito admitidas e pertinentes.

Dá à presente o valor de R$15.200,00

Termos em que,
Pede deferimento.

Rio de Janeiro, 10 de Julho de 2007.